热点概况：万亿房企的数字资产突围战
深度链讯 2025年10月10日讯：绿地控股半年度业绩说明会上抛出一枚重磅炸弹：旗下金融科技平台绿地金创科技集团正推进真实资产代币化（RWA）计划，将房地产、碳信用等资产转化为区块链上的数字代币。这意味着，普通投资者未来可能以500元的价格，持有上海绿地国际康养城“颐尚居”项目0.01%的收益权，每月获得租金分红。
这场变革并非空中楼阁。绿地金创已激活国内近500亿元不动产使用价值，完成绿地虹桥世界中心、铂瑞公寓等标杆项目的代币化部署。在香港，其控股的绿地（亚洲）证券持有数字资产咨询与管理双牌照，允许发行代币化房地产基金并接入持牌交易所。更引人注目的是，这家房企正与文创、文旅企业商谈非遗IP、文旅项目的链上发行，试图构建“房地产+文化”的数字资产生态。
政策东风正劲。香港《数字资产发展政策宣言2.0》首次将房地产纳入代币化范畴，允许银行/券商直接服务零售客户。绿地金创与香港金管局“Ensemble沙盒”合作完成的跨境数据确权测试显示，通过智能合约分层设计，康养公寓的租金收益权可吸引险资、对冲基金等多层次投资者，单套资产流动性较传统REITs提升300%。
态度观点：RWA如何改写房地产游戏规则？
1. 融资革命：从“信贷依赖”到“全球募资”
传统房企的融资路径正在被颠覆。绿地金创CTO王浩算了一笔账：通过香港持牌交易所发行数字资产，房企融资成本较传统信托下降380个基点。以绿地香港铜锣湾写字楼项目为例，其将29亿港元资产拆分为100万份NFT产权凭证，最低投资门槛仅1000港元，资金周转效率提升30%。
这种模式破解了房企的两大痛点：一是突破地域限制，直接对接全球机构投资者；二是实现资产轻量化，将重资产转化为可实时交易的链上权益。更关键的是，代币化资产可通过衍生品市场对冲价格波动，例如推出与地产代币挂钩的期权产品，构建风险分散机制。
2. 资产觉醒：让“钢筋水泥”流动起来
房地产行业的“流动性诅咒”正在被打破。绿地“权易宝”平台的实践显示，通过区块链存证技术，康养公寓的使用权可进行二次流转。以上海绿地国际康养城为例，其将使用权拆分为5000份，散户最低500元即可参与投资，租金收益按季度自动分配至投资者钱包。
这种碎片化交易模式彻底改变了不动产的投资逻辑。过去，普通投资者难以参与动辄数亿元的商业地产项目；如今，通过代币化技术，一线城市核心地段的物业收益权可被拆分为“数字积木”，让更多人分享资产增值红利。数据显示，这种模式使资产流动性较传统REITs提升300%，资金周转率提高30%。
3. 合规突围：香港成为全球RWA试验场
绿地金创的牌照壁垒正在构筑竞争护城河。其控股的绿地（亚洲）证券持有香港证监会颁发的VA4/VA9双牌照，这是数字资产领域的最高级别合规认证。更稀缺的是，香港虚拟资产交易牌照全球仅发放12张，若绿地最终获批，将成为唯一拥有此类牌照的国资背景企业。
这种合规优势在跨境数据确权中发挥关键作用。通过与香港金管局“Ensemble沙盒”合作，绿地金创完成了康养公寓租金收益权的智能合约分层设计，将优先层（年化5.8%）、权益层（增值权）、风险层（诉讼回款）分别出售给保险资金、对冲基金及专业处置机构。这种结构化设计不仅满足了不同风险偏好投资者的需求，更验证了RWA与传统金融体系的兼容性。
4. 技术攻坚：从“链下确权”到“链上治理”
RWA的核心挑战在于如何实现“链上可编程”与“链下可信连接”的双重目标。绿地金创采用“联盟链+公链”混合架构，通过预言机、物联网技术实时更新资产状态。例如，在绿地虹桥世界中心项目中，部署的IoT设备可实时监测写字楼入住率和能耗数据，将传统需要6个月的尽职调查周期压缩至17天。
这种技术穿透力正在重构资产估值体系。随着租金收益权代币化技术成熟，传统租售比指标可能被颠覆。同一物理资产的不同经济权益（如运营收益权、资产增值权）可在市场上分别交易、独立定价，催生出专业化的细分投资策略。
行业影响：一场静悄悄的金融基础设施革命
1. 房企转型：从“开发商”到“资产运营商”
绿地的实践揭示了房企的新生存法则。当房地产行业从“增量时代”进入“存量时代”，代币化技术为房企提供了盘活存量资产的新路径。通过将物理资产转化为数字权益，房企可优化资产负债表，以更少资本撬动更大规模资产。
这种转型已在数据层面显现成效。2025年上半年，全球RWA市场规模从86亿美元跃升至230亿美元，其中代币化私人信贷占比58%，美国国债占比34%。波士顿咨询预测，至2030年全球RWA代币化市值将达16万亿美元，相当于再造一个房地产行业。
2. 金融重构：香港的“双枢纽”战略野心
香港正以房企RWA为支点，加速建设全球代币化资产市场。其“离岸人民币+虚拟资产”双枢纽战略与绿地实践深度契合：一方面，港元稳定币计价的政府绿色债券与房地产RWA结合，为离岸人民币创造新型锚定资产；另一方面，房企通过资产代币化盘活存量不动产，实现虚拟资产对实体经济的赋能。
这种战略定位使香港在金融中心竞争中找到差异化路径。香港财经事务及库务局局长许正宇明确表示：“香港的目标是成为亚洲RWA定价中心，通过‘离岸人民币+虚拟资产’双枢纽，构建美元体系外的新金融基础设施。”
3. 投资者革命：500元投资尖沙咀酒店
RWA模式正在重塑投资者的资产配置图谱。在绿地香港尖沙咀五星级酒店项目中，30年收益权被代币化为100万枚NFT，每枚对应0.0003%收益权。投资者可在持牌交易所24小时买卖，收益每日自动结算，彻底打破了传统商业地产投资的高门槛、低流动性局限。
这种普惠性不仅体现在投资门槛降低，更在于风险收益结构的优化。通过智能合约的分层设计，投资者可根据自身风险偏好选择优先层、权益层或风险层产品，实现个性化资产配置。
挑战与破局：代币化时代的三重考验
1. 技术信任：如何确保链上链下1:1锚定？
尽管区块链技术具有不可篡改性，但链下资产的真实性仍需严格验证。绿地金创引入ON1ON Custody作为持牌托管机构，通过“动态尽职调查链”实时监测康养公寓的入住率和能耗数据，将传统需要6个月的尽职调查周期压缩至17天。但如何建立跨司法辖区的资产核查标准，仍是行业待解难题。
2. 监管协同：跨境规则如何接轨？
RWA的跨境特性要求监管机构突破地域限制。香港证监会建立的证券型代币（STO）穿透式监管框架，采用“相同业务、相同风险、相同规则”原则，为房企资产代币化提供了明确指引。但在内地，房地产代币化仍面临政策不确定性，如何实现“香港经验”与内地监管的衔接，考验着企业的合规能力。
3. 市场教育：投资者认知如何突破？
尽管RWA模式降低了投资门槛，但普通投资者对数字资产的认知仍存障碍。绿地金创通过“中海大会员平台”等客户数字化工程，打通全业态客户数据，提升投资者教育效率。但如何建立透明、可信的信息披露机制，仍是行业需要共同面对的课题。
结语：资产流通的新纪元已经到来
当区块链技术穿透钢筋水泥，当500元可以投资尖沙咀酒店，房地产行业的价值流通逻辑正在被重新定义。绿地控股的RWA实践，不仅为自身化债融资开辟新渠道，更以“技术穿透+合规创新”重塑了全球资产流通的基础设施。
这场变革远未结束。随着香港《稳定币条例》的实施和内地数字货币试点的推进，RWA有望成为连接实体经济与数字金融的关键桥梁。对于传统房企而言，这既是生存的挑战，更是转型的机遇——谁能率先完成“重资产”向“数字资产”的跃迁，谁就能在新一轮周期中占据先机。
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